Sprzedaż mieszkania z hipoteką krok po kroku – dokumenty i spłata banku

Czy hipoteka blokuje sprzedaż mieszkania?

Nie. Wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej nie zakazuje sprzedaży. Chroni bank w inny sposób: wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, czyją stała się własnością (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.). Dlatego kupujący nie zgodzi się, żeby hipoteka została w księdze, a bank nie zgodzi się na jej wykreślenie bez spłaty. Rozwiązaniem jest spłata zadłużenia z ceny sprzedaży.

To samo dotyczy hipoteki przymusowej, wpisanej np. na rzecz urzędu skarbowego, ZUS albo innego wierzyciela. Działa jak każda hipoteka: idzie za nieruchomością. Trzeba ustalić kwotę i spłacić ją z ceny.

Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką krok po kroku?

Mieszkanie z hipoteką sprzedaje się tak, że spłata banku następuje z ceny sprzedaży. Najpierw zamawiasz w banku zaświadczenie o saldzie zadłużenia i sprawdzasz księgę wieczystą, potem podpisujesz umowę przedwstępną. W akcie notarialnym kupujący zobowiązuje się przelać część ceny do banku, a resztę Tobie. Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, a wniosek trafia do sądu prowadzącego księgę wieczystą.

1. Zamów w banku zaświadczenie o saldzie zadłużenia. Powinno zawierać kwotę do całkowitej spłaty na konkretny dzień, numer rachunku do spłaty i informację, że po spłacie bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki.
2. Sprawdź umowę z bankiem. Zobacz, jak bank liczy odsetki do dnia spłaty i czy umowa przewiduje opłaty przy wcześniejszej spłacie.
3. Sprawdź księgę wieczystą. W dziale IV mogą być wpisane różne hipoteki, także dawno spłacone, ale niewykreślone. Każdą trzeba rozliczyć.
4. Umowa przedwstępna. Zapisz w niej cenę, kwotę przeznaczoną na spłatę banku, termin aktu i termin wydania lokalu. Przedwstępna w formie aktu notarialnego daje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC). Zadatek ma skutki z art. 394 KC.
5. Akt notarialny sprzedaży. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 KC). W akcie kupujący zobowiązuje się przelać określoną kwotę na rachunek banku, a resztę na Twój rachunek.
6. Zgoda banku na wykreślenie. Po wpływie spłaty bank wydaje dokument ze zgodą na wykreślenie hipoteki.
7. Wniosek o wykreślenie hipoteki. Składa się go do sądu prowadzącego księgę wieczystą – w akcie warto ustalić, kto i kiedy to robi.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Do sprzedaży mieszkania z hipoteką najważniejsze jest zaświadczenie banku o saldzie zadłużenia, z numerem rachunku do spłaty i informacją o zgodzie na wykreślenie hipoteki. Oprócz niego potrzebujesz dokumentu nabycia mieszkania, numeru księgi wieczystej, zaświadczenia o braku zaległości w opłatach i świadectwa charakterystyki energetycznej. Przy hipotece przymusowej dochodzi pismo wierzyciela z kwotą do spłaty. Skąd wziąć każdy dokument, pokazuje tabela.

Dokument	Skąd
Zaświadczenie o saldzie zadłużenia i rachunku do spłaty	bank
Umowa z bankiem (do wglądu)	Twoje dokumenty
Podstawa nabycia mieszkania	akt notarialny, postanowienie lub akt poświadczenia dziedziczenia
Numer księgi wieczystej	odpis KW
Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach	wspólnota, spółdzielnia lub zarządca
Świadectwo charakterystyki energetycznej	przekazujesz je kupującemu przy akcie (art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków)
Dokumenty dotyczące hipoteki przymusowej	pismo wierzyciela z kwotą do spłaty

Co się zmienia, gdy kupujący mieszkania z hipoteką płaci środkami z banku?

Zmienia się przede wszystkim czas przygotowania transakcji. Gdy kupujący finansuje zakup środkami z banku, transakcja ma dwa banki: Twój, który musi dostać spłatę, i bank kupującego, który wypłaca pieniądze po spełnieniu swoich warunków. Bank kupującego zwykle chce zobaczyć zaświadczenie Twojego banku i ustala własny harmonogram wypłaty. Przy kupującym płacącym ze środków własnych przelew do banku następuje zgodnie z terminem zapisanym w akcie.

Ile pieniędzy zostanie po sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Dla Ciebie zostaje cena sprzedaży minus spłata banku (z odsetkami do dnia spłaty) minus inne obciążenia z księgi wieczystej minus zaległe opłaty za lokal. Jeśli mieszkanie wymaga remontu, kupujący odejmie też koszt robót. Dlatego przed rozmową z kupującym warto mieć aktualne saldo z banku, a nie kwotę „na oko”.

Czy od sprzedaży mieszkania z hipoteką płaci się podatek?

Podatek dochodowy obowiązuje na tych samych zasadach co przy sprzedaży mieszkania bez hipoteki – sama hipoteka ich nie zmienia. Sprzedaż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, jest źródłem przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT), a podatek od dochodu określa art. 30e. Ustawa przewiduje też ulgi, m.in. przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe. Czy i jak dotyczą Twojej sprawy, sprawdź z doradcą podatkowym.

Jakie błędy popełnia się przy sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Najczęstsze błędy przy sprzedaży mieszkania z hipoteką to zaświadczenie z nieaktualną kwotą salda, zapomniane i niewykreślone dawne hipoteki, brak ustaleń, kto składa wniosek o wykreślenie, oraz brak terminu wydania lokalu w akcie. Każdy z nich może opóźnić transakcję albo prowadzić do sporu z kupującym. Wszystkich da się uniknąć, jeśli ustalenia zapisze się w umowie przed podpisaniem aktu.

• Zaświadczenie z nieaktualną kwotą. Saldo rośnie o odsetki – w akcie trzeba przewidzieć, jak rozliczy się różnicę.
• Zapomniane hipoteki. Spłacona dawno hipoteka bez wykreślenia blokuje transakcję tak samo jak aktualna.
• Brak ustaleń, kto składa wniosek o wykreślenie. To ustala się w akcie, a nie po fakcie.
• Sprzedaż przed wydaniem lokalu bez terminu w akcie. Termin wydania mieszkania zapisuje się w umowie.

Poradnik ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową. Rozwiązanie dla konkretnej sprawy dobiera się z radcą prawnym i doradcą podatkowym. Zob. też ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (ISAP). Stan na listopad 2026.

Najczęściej zadawane pytania

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Tak. Hipoteka nie zakazuje sprzedaży, ale obciąża nieruchomość bez względu na właściciela (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.). Dlatego kupujący przelewa część ceny do banku, a bank po spłacie wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Resztę ceny dostaje sprzedający, a kolejność płatności i terminy zapisuje się w akcie notarialnym.

Czy muszę najpierw spłacić bank z własnych pieniędzy?

Nie. Zwykle spłata następuje z ceny sprzedaży – kupujący przelewa kwotę z zaświadczenia bezpośrednio na rachunek banku, zgodnie z aktem notarialnym. Resztę ceny dostaje sprzedający. Warto tylko mieć aktualne saldo z odsetkami do dnia spłaty i sprawdzić w umowie z bankiem, czy przewiduje opłaty przy wcześniejszej spłacie.

Jakie dokumenty z banku są potrzebne do sprzedaży?

Potrzebne jest zaświadczenie o saldzie zadłużenia na dzień spłaty, z numerem rachunku do spłaty i informacją o wydaniu zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie. Na tej podstawie notariusz zapisuje w akcie kwotę, którą kupujący przelewa do banku. Po spłacie bank wydaje samą zgodę na wykreślenie, którą dołącza się do wniosku do księgi wieczystej.

Kto wykreśla hipotekę po sprzedaży?

Hipotekę wykreśla sąd prowadzący księgę wieczystą na wniosek, do którego dołącza się zgodę banku. Kto składa wniosek i w jakim terminie, warto zapisać w akcie notarialnym, żeby po transakcji nie było wątpliwości. Do czasu wykreślenia hipoteka pozostaje wpisana w dziale IV księgi wieczystej, nawet jeśli dług jest już spłacony.

Czy hipoteka przymusowa też przechodzi na kupującego?

Tak, hipoteka przymusowa działa jak każda hipoteka i obciąża nieruchomość bez względu na właściciela. Dlatego przed sprzedażą trzeba ustalić z wierzycielem (np. urzędem skarbowym lub ZUS) kwotę do spłaty, najlepiej na piśmie, i spłacić ją z ceny przy akcie. Potem, jak przy hipotece bankowej, wierzyciel wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Źródła

• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
• Kodeks cywilny (ISAP)
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)

Jak możemy pomóc

Jesteśmy rodzinną firmą remontową i generalnym wykonawcą z Marek, działamy od 2013 r. i pracujemy własnymi, stałymi ekipami. Zobacz skup mieszkań, skup zadłużonych nieruchomości i remont i sprzedaż mieszkania – model dla tych, którzy wolą najpierw wyremontować lokal. Odpowiadamy na zgłoszenie w ciągu 48 godzin: 798 696 119, biuro@albin.com.pl.

ALBIN Usługi Remontowe, Marki. Informacje nie są poradą prawną ani podatkową. Aktualizacja: listopad 2026.