Jak sprzedać mieszkanie z komornikiem? Krok po kroku (2026)

Czy można sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika?

Tak. Zajęcie nieruchomości nie odbiera właścicielowi prawa do jej sprzedaży. Kodeks postępowania cywilnego mówi jednak wprost, że zbycie zajętej nieruchomości nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a nabywca może w nim uczestniczyć w charakterze dłużnika (art. 930 § 1 KPC). W praktyce oznacza to, że kupujący, który zapłaci cenę i nie zadba o spłatę wierzyciela, kupuje mieszkanie razem z egzekucją.

Dlatego żaden rozsądny kupujący nie zapłaci ceny „do ręki” sprzedającego. Pieniądze z ceny trafiają najpierw do wierzycieli – na rachunek komornika albo bezpośrednio do wierzyciela, zgodnie z ustaleniami – a dopiero reszta do Ciebie.

Jak sprzedać mieszkanie z komornikiem krok po kroku?

Mieszkanie z komornikiem sprzedaje się tak, żeby długi zostały spłacone z ceny. Najpierw ustalasz wierzycieli i kwoty, sprawdzasz księgę wieczystą i liczysz, czy cena pokryje długi. Potem uzgadniasz warunki z wierzycielem, podpisujesz umowę przedwstępną, a w akcie notarialnym zapisujesz, ile z ceny trafia do którego wierzyciela. Na końcu wierzyciel cofa wniosek, komornik umarza postępowanie, a z księgi wykreśla się wzmiankę i hipoteki.

1. Ustal, kto i ile egzekwuje. Poproś komornika o informację o stanie sprawy: sygnaturę, wierzycieli, wysokość należności z kosztami. Jeśli toczy się kilka egzekucji, każdą trzeba ująć w planie.
2. Sprawdź księgę wieczystą. W dziale III widać wzmiankę o egzekucji, w dziale IV hipoteki, także przymusowe (np. na rzecz urzędu skarbowego lub ZUS).
3. Policz, czy cena pokryje długi. Od ceny odejmij spłatę hipotek i kwoty egzekwowane przez komornika. Jeśli wynik jest ujemny, sama sprzedaż nie zamknie sprawy – trzeba rozmawiać z wierzycielami.
4. Uzgodnij z wierzycielem warunki. Wierzyciel potwierdza na piśmie kwotę do spłaty i to, że po jej otrzymaniu cofnie wniosek o egzekucję albo wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki.
5. Umowa przedwstępna. Najlepiej w formie aktu notarialnego – wtedy obu stronom przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC). Zadatek zabezpiecza strony na wypadek niewykonania umowy (art. 394 KC).
6. Akt notarialny sprzedaży. W akcie zapisuje się, jaka część ceny trafia do którego wierzyciela, na jaki rachunek i kiedy. Często korzysta się z depozytu notarialnego.
7. Cofnięcie wniosku i wykreślenia. Po spłacie wierzyciel cofa wniosek, komornik umarza postępowanie, a z księgi wieczystej wykreśla się wzmiankę i hipoteki.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania z komornikiem?

Do sprzedaży mieszkania z komornikiem potrzebny jest odpis księgi wieczystej, pisma od komornika z sygnaturą sprawy, zaświadczenia wierzycieli o wysokości zadłużenia, dokument nabycia mieszkania, zaświadczenie o braku zaległości w opłatach i świadectwo charakterystyki energetycznej. Najważniejsze są dokumenty o długach, bo na ich podstawie notariusz zapisuje w akcie, ile z ceny trafia do każdego wierzyciela. Do czego służy każdy z nich, pokazuje tabela.

Dokument	Po co
Odpis księgi wieczystej	stan prawny, wzmianka o egzekucji, hipoteki
Pisma od komornika (sygnatura, zawiadomienie o zajęciu)	ustalenie wierzycieli i kwot
Zaświadczenia wierzycieli o wysokości zadłużenia	kwota do spłaty z ceny
Podstawa nabycia mieszkania (akt, postanowienie o nabyciu spadku)	dla notariusza i kupującego
Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach (wspólnota, spółdzielnia)	rozliczenie kosztów lokalu
Świadectwo charakterystyki energetycznej	sprzedający przekazuje je przy akcie (art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków)

Czy lepiej sprzedać mieszkanie z komornikiem przed licytacją?

Zwykle tak, bo przy sprzedaży przed licytacją cenę ustalasz Ty z kupującym, a terminy zapisujecie w umowie. Licytacja to najdroższy sposób rozstania się z mieszkaniem. Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 KPC), na drugiej – dwie trzecie (art. 983 KPC). Licytant składa rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania (art. 962 KPC). Z ceny uzyskanej na licytacji pokrywa się też koszty egzekucji.

Kwestia	Sprzedaż przed licytacją	Licytacja komornicza
Kto ustala cenę	Ty i kupujący	rynek licytacyjny, od ceny wywołania
Termin	uzgodniony w umowie	wyznacza komornik
Koszty egzekucji	rosną, im dłużej trwa sprawa	pokrywane z ceny
Wydanie lokalu	termin zapisany w akcie	po przysądzeniu własności, często przymusowo
Prawa na nieruchomości	uzgadnia się je w umowie	po prawomocnym przysądzeniu co do zasady wygasają, z wyjątkami z art. 1000 § 2–3 KPC

Do kiedy można sprzedać mieszkanie z komornikiem?

Formalnie właściciel może zbyć nieruchomość także w toku egzekucji. W praktyce sprzedaż trzeba zamknąć przed licytacją i to z zapasem: kupujący musi sprawdzić stan prawny, notariusz przygotować akt, a wierzyciel potwierdzić kwotę i zdążyć cofnąć wniosek. Kilka dni przed terminem licytacji bywa już za późno. Jeśli dostałeś zawiadomienie o opisie i oszacowaniu, to dobry moment, żeby zacząć.

Czego nie robić przy sprzedaży mieszkania z komornikiem?

Przy sprzedaży mieszkania z komornikiem nie podpisuj pełnomocnictwa do sprzedaży dla firmy, nie przyjmuj ceny do ręki, nie płać z góry za wycenę i nie zakładaj, że sama sprzedaż zatrzyma egzekucję. Każdy z tych błędów odbiera Ci kontrolę nad rozliczeniem z wierzycielami albo naraża na utratę pieniędzy. Bezpieczna sprzedaż odbywa się u notariusza, a spłaty wierzycieli zapisuje się w akcie.

• Nie podpisuj pełnomocnictwa do sprzedaży „dla firmy”. Mieszkanie sprzedajesz Ty, u notariusza.
• Nie przyjmuj ceny do ręki, gdy na mieszkaniu ciąży egzekucja – ani kupujący, ani wierzyciel na to nie pozwolą, a Ty stracisz kontrolę nad rozliczeniem.
• Nie płać za „wycenę” z góry. Rzetelny kupujący przygotowuje ofertę po oględzinach.
• Nie licz na to, że sprzedaż „zatrzyma” egzekucję. Zatrzymuje ją dopiero spłata i decyzja wierzyciela.

Czy mieszkanie z komornikiem lepiej sprzedać na rynku, czy do skupu?

Jeśli do licytacji zostało dużo czasu, a mieszkanie jest w dobrym stanie, sprzedaż na rynku zwykle da wyższą cenę. Kupujący z rynku często finansuje zakup z banku, a bank ostrożnie podchodzi do lokalu z egzekucją – to wydłuża transakcję. Skup ma sens, gdy liczy się termin, mieszkanie wymaga remontu albo stan prawny odstrasza zwykłych kupujących. Porównanie obu dróg opisujemy w poradniku skup nieruchomości – czy się opłaca.

Poradnik ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową. Rozwiązanie dla konkretnej sprawy dobiera się z radcą prawnym (lub adwokatem) i doradcą podatkowym. Stan na listopad 2026.

Najczęściej zadawane pytania

Czy do sprzedaży mieszkania z komornikiem potrzebna jest zgoda komornika?

Przepis jej nie wymaga. Sprzedaż zajętej nieruchomości jest ważna, ale nie wpływa na toczącą się egzekucję, a nabywca może uczestniczyć w niej jako dłużnik (art. 930 § 1 KPC). Dlatego z ceny spłaca się wierzyciela, który cofa wniosek, a kwotę i rachunek do spłaty zapisuje się w akcie notarialnym.

Czy sprzedaż mieszkania zatrzyma licytację?

Sama sprzedaż nie zatrzymuje licytacji. Egzekucja kończy się, gdy wierzyciel dostanie spłatę i cofnie wniosek albo gdy komornik umorzy postępowanie z innej przyczyny. Spłatę wierzyciela z ceny trzeba zapisać w akcie notarialnym, a sprzedaż zamknąć z zapasem przed terminem licytacji, żeby wierzyciel zdążył cofnąć wniosek.

Co jeśli cena nie pokryje wszystkich długów?

Wtedy sama sprzedaż nie zamknie egzekucji. Trzeba rozmawiać z wierzycielami o warunkach spłaty albo o zgodzie na wykreślenie hipoteki po spłacie części długu. Potwierdzenie kwot i warunków od każdego wierzyciela warto mieć na piśmie jeszcze przed umową przedwstępną. Taki plan najlepiej przygotować z radcą prawnym.

Ile dostanę na licytacji komorniczej?

Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, na drugiej dwie trzecie (art. 965 i 983 KPC). Z uzyskanej ceny pokrywa się koszty egzekucji i długi, a Tobie przypada ewentualna reszta. Dlatego przy sprzedaży przed licytacją zostaje zwykle więcej, bo cenę ustalasz sam z kupującym.

Czy kupujący przejmuje moje długi?

Długi osobiste zostają przy Tobie, ale egzekucja z nieruchomości toczy się dalej mimo sprzedaży (art. 930 § 1 KPC), a hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na właściciela (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Dlatego długi spłaca się z ceny przy akcie.

Źródła

• Kodeks postępowania cywilnego (ISAP)
• Kodeks cywilny (ISAP)
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
• Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (ISAP)

Jak możemy pomóc

Jesteśmy rodzinną firmą remontową i generalnym wykonawcą z Marek, działamy od 2013 r. i pracujemy własnymi, stałymi ekipami – dlatego koszt remontu mieszkania liczymy sami. Zobacz skup zadłużonych nieruchomości, skup mieszkań i cały dział nieruchomości. Odpowiadamy na zgłoszenie w ciągu 48 godzin: 798 696 119, biuro@albin.com.pl.

ALBIN Usługi Remontowe, Marki. Informacje nie są poradą prawną ani podatkową. Aktualizacja: listopad 2026.