Inwestycja na Twojej działce – budujemy, a Ty zarabiasz na swoim gruncie

Formy współpracy – przykłady

Poniżej przykładowe modele. Wybór zależy od działki, Twoich planów i skutków prawnych oraz podatkowych dla obu stron.

• Sprzedaż działki – Kupujemy działkę za uzgodnioną cenę. Najprostszy model: właściciel dostaje pieniądze przy akcie notarialnym albo w transzach zapisanych w umowie.
• Grunt za lokale – Właściciel przenosi działkę, a w zamian otrzymuje określone w umowie mieszkania lub lokale w budynku, który na niej powstanie. Często z umową przedwstępną w formie aktu notarialnego i zabezpieczeniami na czas budowy.
• Spółka celowa – Właściciel wnosi działkę do spółki celowej (aport) i staje się jej wspólnikiem. Po sprzedaży lokali uczestniczy w zysku według udziałów.
• Umowa o współpracy z udziałem w zysku – Właściciel zachowuje działkę do określonego etapu, my przygotowujemy i realizujemy inwestycję, a zysk ze sprzedaży dzielimy według umowy.
• Sprzedaż w transzach lub z dopłatą – Część ceny płacimy przy umowie, resztę po uzyskaniu pozwolenia na budowę albo po sprzedaży lokali – z dopłatą zapisaną w umowie.

Podatki – co warto wiedzieć przed umową?

Każda z form współpracy ma inne skutki w VAT, podatku dochodowym i podatku od czynności cywilnoprawnych, dlatego nie proponujemy jednego schematu dla wszystkich.

Sprzedaż działki przez osobę prywatną może, ale nie musi, podlegać VAT. Decydują o tym okoliczności konkretnej sprawy, m.in. to, jakie działania podejmowano wobec gruntu.

Przy rozliczeniu w lokalach podatek dochodowy i VAT liczy się od wartości świadczeń, także wtedy, gdy właściciel nie otrzymuje gotówki. Warto to policzyć przed podpisaniem umowy.

Zanim zawrzemy umowę, rekomendujemy wystąpienie o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej – najlepiej wspólnie.

Najlepsze rozwiązanie dla konkretnej nieruchomości dobieramy razem z radcą prawnym i doradcą podatkowym. Ostateczną formę umowy właściciel ustala ze swoim radcą prawnym, notariuszem i doradcą podatkowym. Informacje na tej stronie nie są poradą prawną ani podatkową.

Jak zabezpieczamy właściciela działki?

Zabezpieczenia dobieramy do modelu współpracy i zapisujemy w umowie notarialnej. Przykładowe rozwiązania:

• umowa w formie aktu notarialnego (przedwstępna i przyrzeczona)
• zaliczka lub zadatek przy umowie przedwstępnej
• hipoteka na rzecz właściciela na nieruchomości lub lokalach
• przeniesienie własności dopiero po spełnieniu warunków (np. pozwolenia na budowę)
• harmonogram z terminami i kary umowne za opóźnienia
• wskazanie lokali dla właściciela w umowie (metraż, piętro, standard)
• prawo odstąpienia i zwrot działki, jeśli inwestycja nie ruszy w terminie
• przy sprzedaży lokali osobom prywatnym – rozwiązania wymagane ustawą deweloperską (mieszkaniowy rachunek powierniczy, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny)

Co możemy zbudować na Twojej działce?

• domy jednorodzinne i bliźniaki
• zabudowę szeregową
• budynek wielorodzinny
• budynek usługowy lub biurowy
• halę lub obiekt magazynowy – opisujemy to w poradniku budowa hali krok po kroku

Doświadczenie ALBIN

Jako generalny wykonawca budujemy nowe obiekty, prowadzimy rozbudowy i przebudowy oraz koordynujemy firmy branżowe. Przykład: termomodernizacja budynku usługowo-biurowo-produkcyjnego dla Murator IBS – 3000 m² elewacji i fundamentów w 10 miesięcy.

Co sprawdzamy na działce – chłonność

Chłonność to odpowiedź na pytanie, ile i co da się zbudować. Od niej zależy, ile mieszkań lub jaki zysk jest realny w każdym modelu współpracy.

• plan miejscowy albo warunki zabudowy – przeznaczenie, intensywność, wysokość, linie zabudowy
• powierzchnia użytkowa mieszkań możliwa do uzyskania
• dojazd do drogi publicznej i media
• kształt działki i warunki gruntowe
• księga wieczysta, służebności i obciążenia

Dlaczego wykonawca, a nie „zwykły” deweloper?

Budujemy własnymi ekipami, więc koszt budowy znamy z naszego kosztorysu, a nie z oferty zewnętrznej firmy. Dzięki temu koncepcja i rozliczenie z właścicielem opierają się na realnych kosztach.

Przebieg krok po kroku

• analiza chłonności działki
• koncepcja i porównanie modeli współpracy
• list intencyjny
• umowa przedwstępna warunkowa w formie aktu notarialnego – np. pod warunkiem uzyskania warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę
• umowa przyrzeczona po spełnieniu warunków
• projekt, pozwolenia i budowa
• rozliczenie według umowy

Działka rolna lub bez planu miejscowego

Działka bez planu miejscowego może się nadać, jeśli da się uzyskać decyzję o warunkach zabudowy – sprawdzamy to w gminie na początku. Nabycie nieruchomości rolnej z użytkami rolnymi od 0,3 ha podlega ograniczeniom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 1a i 2a). Ograniczenia nie dotyczą działek przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1).

Źródła: ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawa o PCC. Informacje nie są poradą prawną – w swojej sprawie skonsultuj się z adwokatem lub radcą prawnym.

Jak wygląda współpraca krok po kroku?

Zobacz też

• Skup i inwestycje w nieruchomości – wszystkie usługi
• Skup działek – budowlane i inwestycyjne
• Skup mieszkań – także do remontu
• Skup domów – do remontu, rozbudowy, rozbiórki
• Skup za gotówkę – bez kredytu kupującego i pośredników
• Z lokatorem – najemca, zameldowanie, brak tytułu