Poradnik ALBIN · Wspólnoty i administratorzy
Kontrola okresowa raz na 5 lat (art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego) sprawdza stan techniczny i przydatność budynku do użytkowania, estetykę budynku i jego otoczenia oraz instalację elektryczną i piorunochronną. Wykonuje ją osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, a wynik zapisuje w protokole z zaleceniami. Protokół często ląduje w segregatorze, choć jest gotowym punktem wyjścia do planu remontów: pokazuje, co jest pilne, co może poczekać i w jakiej kolejności to robić. Poniżej pokazujemy, jak z listy zaleceń zrobić plan na kilka lat, który zarząd przedstawi właścicielom razem z kosztorysem.
Od 2013 r. · Warszawa i Mazowsze · bezpłatna wizja lokalna
W skrócie
- Kontrola roczna – m.in. elementy narażone na wpływy atmosferyczne, przewody kominowe, instalacje gazowe.
- Kontrola 5-letnia – stan techniczny całego budynku, estetyka, instalacja elektryczna i piorunochronna.
- Kto wykonuje: osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności.
- Protokół → plan: pilne, w ciągu 1–2 lat, do zaplanowania.
- Kolejność: najpierw woda i bezpieczeństwo, potem trwałość, na końcu estetyka.
Co sprawdza kontrola 5-letnia?
Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek kontroli okresowych. Kontrola raz na 5 lat obejmuje sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu, jego estetyki i otoczenia oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. W praktyce w budynku wielorodzinnym kontrolujący ocenia m.in.:
- dach, pokrycie, obróbki, rynny i odwodnienie,
- elewację, tynki, ocieplenie, detale,
- balkony, loggie, balustrady,
- klatki schodowe, schody, posadzki, stolarkę,
- fundamenty, piwnice, izolacje przeciwwilgociowe,
- konstrukcję – rysy, ugięcia, zawilgocenia,
- otoczenie: chodniki, podjazdy, schody zewnętrzne.
Kontrolę i protokół robi osoba z uprawnieniami budowlanymi. Zakres obowiązków i rodzaje kontroli opisuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego – link w źródłach.
Jak czytać protokół?
Protokół zawiera ocenę elementów budynku i zalecenia. Zwracaj uwagę na:
- zalecenia z terminem – „do wykonania niezwłocznie”, „przed sezonem zimowym”,
- zagrożenia dla ludzi – odpadający beton z balkonów, luźne elementy elewacji, uszkodzone balustrady,
- przyczyny zawilgoceń – nieszczelny dach, przecieki z balkonów, brak izolacji fundamentów,
- zalecenia powtarzające się z poprzednich kontroli – to sygnał, że problem narasta.
Jeśli zalecenie jest ogólne („remont balkonów”, „naprawa elewacji”), trzeba je przełożyć na zakres prac. Do tego potrzebne są oględziny wykonawcy, często z odkrywkami.
Od protokołu do planu remontów – 3 koszyki
| Koszyk | Co trafia | Przykłady |
|---|---|---|
| Pilne (teraz) | zagrożenie dla ludzi, aktywne przecieki | zabezpieczenie odpadającego betonu balkonów, naprawa przecieku dachu, uszkodzone balustrady |
| W ciągu 1–2 lat | elementy, których stan szybko się pogarsza | hydroizolacja dachu, remont balkonów, naprawa rys elewacji, izolacja fundamentów |
| Do zaplanowania | trwałość i estetyka | malowanie elewacji, docieplenie, remont klatek, wymiana stolarki |
Zasada kolejności jest prosta: najpierw woda, potem reszta. Nie maluje się elewacji pod nieszczelnymi obróbkami i nie remontuje klatki, do której przecieka dach. Prace, które wymagają rusztowania – elewacja, balkony, obróbki – warto łączyć w jednym etapie.
Plan remontów na kilka lat – przykład dla budynku wielorodzinnego
| Rok | Zakres | Uwagi |
|---|---|---|
| 1 | zabezpieczenia awaryjne, hydroizolacja dachu | woda przede wszystkim |
| 2 | remont balkonów i naprawa elewacji z jednego rusztowania | łączenie prac obniża koszt dostępu |
| 3 | izolacja fundamentów, remont schodów wejściowych | prace ziemne poza sezonem grzewczym |
| 4–5 | malowanie lub docieplenie elewacji, remont klatek | przed kolejną kontrolą 5-letnią |
Plan warto zestawić z funduszem remontowym: przy każdej pozycji podać orientacyjny koszt z cennika, a dokładny – po oględzinach. Ceny orientacyjne publikujemy w cennikach, np. remontu balkonu i tarasu, izolacji dachu płaskiego i remontu elewacji.
Jak przygotować remont na podstawie przeglądu
- Zbierz dokumenty: protokoły z ostatnich kontroli, książkę obiektu, zgłoszenia mieszkańców, zdjęcia.
- Zamów oględziny wykonawcy dla pozycji z koszyków „pilne” i „1–2 lata”.
- Poproś o kosztorys z wariantami – np. naprawa albo pełny remont balkonów.
- Ułóż plan wieloletni z kosztami i przedstaw go właścicielom razem z projektem uchwały.
- Zbierz oferty na ten sam zakres – jak je porównać i co zapisać w umowie, opisujemy w artykule remonty dla wspólnot – wybór wykonawcy i umowa.
- Po remoncie – zachowaj dokumentację powykonawczą; przyda się przy kolejnej kontroli.
Ten artykuł nie zastępuje kontroli okresowej. Kontrolę wykonuje osoba z uprawnieniami budowlanymi, a obowiązek jej zlecenia spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku.
Macie protokół z przeglądu i nie wiecie, od czego zacząć?
Obejrzymy budynek, przełożymy zalecenia na zakres prac i przygotujemy kosztorys z podziałem na pilne i planowane – do uchwały wspólnoty.
Najczęściej zadawane pytania
Co obejmuje przegląd 5-letni budynku?
Sprawdzenie stanu technicznego i przydatności budynku do użytkowania, estetyki budynku i jego otoczenia oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
Kto może wykonać przegląd 5-letni?
Osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Badania instalacji elektrycznej wykonują osoby z odpowiednimi kwalifikacjami.
Co zrobić z zaleceniami z protokołu?
Podzielić je na pilne, do wykonania w ciągu 1–2 lat i do zaplanowania, zamówić oględziny wykonawcy i kosztorys, a potem ułożyć plan wieloletni z kosztami do uchwały.
Od czego zacząć remont budynku po przeglądzie?
Od zagrożeń dla ludzi i od wody: zabezpieczenia balkonów i elewacji, nieszczelny dach, przecieki. Prace estetyczne – na końcu.
Czy prace z przeglądu można łączyć?
Tak, i zwykle się to opłaca. Remont balkonów, naprawa elewacji i obróbek z jednego rusztowania obniżają koszt dostępu i skracają czas uciążliwości dla mieszkańców.
Źródła
Jak możemy pomóc
Wykonujemy remonty elewacji, balkonów, dachów i fundamentów – według zaleceń z przeglądów, z kosztorysem do planu remontów wspólnoty. Gwarancja zapisana w umowie. Wycenę przygotowujemy bezpłatnie po wizji lokalnej: 798 696 119, biuro@albin.com.pl.
ALBIN Usługi Remontowe, Warszawa. Aktualizacja: listopad 2026.
